La fiebre de las granjas en India no es una moda: es un cambio estructural de la tierra impulsado por la escasez legal, ventajas fiscales y un giro en el estilo de vida
Lo que comenzó como un deseo de fin de semana se ha transformado en una revolución silenciosa del patrimonio. Las llamadas farmhouses o granjas de lujo en India ya no son simples retiros rurales. Se han convertido en activos financieros. También son instrumentos de inversión y símbolos de estatus que están redefiniendo la riqueza moderna.
“Las granjas ya no son sueños de fin de semana”. Ishmeet Singh Raina, fundador de Alchemy Landbase LLP y socio de TRIBE Group, afirma esto. “Son instrumentos financieros, transiciones de estilo de vida y legados familiares — todo al mismo tiempo”.
Según Raina, la actual oleada de compras no es irracional, sino mal informada. La transformación comenzó hace más de una década. Muchos creen que fue un fenómeno de la pandemia. Esta transformación fue acelerada por el trabajo remoto. También influyeron la expansión de autopistas y las leyes más estrictas sobre uso del suelo en India.
Solo menos del 20% de la tierra anunciada como “lista para granja” alrededor de Delhi cumple con la normativa legal. Las aprobaciones Sección 143/144, esenciales para convertir el uso agrícola en residencial, son escasas y lentas. Sin embargo, quienes logran obtenerlas a tiempo pueden ver incrementos notables en el valor. Estos incrementos pueden ser del 30 al 50% frente a terrenos residenciales normales.
Los compradores adinerados se han volcado a este mercado. Esto incluye especialmente a los HNIs (High Net-Worth Individuals). Están atraídos por la combinación de vida rural de lujo e ingresos agrícolas exentos de impuestos. Pero la vigilancia por satélite está detectando a quienes falsifican la actividad agrícola. “Los que actúan conforme a la ley aún se benefician — de forma legal y lucrativa. Los demás se arriesgan a sanciones y problemas de papeleo”, advierte Raina.
Hoy predominan tres tipos de compradores: estatus, escape y legado. Sin embargo, la mayoría ignora un factor crítico: la legalidad. “Si tu terreno no está aprobado para uso no agrícola, no posees una granja. Posees tierra agrícola con restricciones”, subraya el experto.
El mercado se acerca a una división impulsada por el cumplimiento legal. Los proyectos con títulos claros, permisos de zonificación y sanciones de diseño se convertirán en imanes de liquidez. Los demás podrían estancarse, sin importar su precio o ubicación.
Los fondos institucionales están observando con interés. Están considerando modelos de propiedad fraccionada estructurada que abran el mercado a nuevas clases de inversionistas. Esto incluye a NRI (no residentes indios) mediante vehículos de inversión conformes a las normas.
Raina predice que para 2027, la verificación satelital eliminará las ofertas falsas. “El aire, el agua y el espacio serán los nuevos símbolos de riqueza. No lo serán las torres. Esto ocurrirá en la próxima década”, concluye.
